Deze website serveert cookies bij de advertenties    |    Meer informatie    |    Geen melding meer: ik vind cookies OK
Zie ook: Huurrecht | Huurverhoging | Kamerverhuur | Verhuren woning in verkoop | Woonruimte

Wat is kamerverhuur?

Kamerverhuur is een vorm van woonruimteverhuur. Dit betekent dat het merendeel van de wettelijke regels die van toepassing zijn op de verhuur van woonruimte onverkort van toepassing is op de verhuur van kamers. Wel maken de wettelijke regels een onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Bij kamerverhuur is meestal sprake van onzelfstandige woonruimte.

Algemene informatie over het huren van woonruimte is te vinden op: huur woonruimte

Verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte

Een zelfstandige woonruimte is een woning die een eigen toegang heeft, dus een eigen voordeur. Het is niet vereist dat de voordeur direct op straat uitkomt: een appartement waarvan de deur uitkomt op een gemeenschappelijke galerij of trappenhuis voldoet aan de voorwaarde van een eigen toegang.
Een tweede voorwaarde is dat de wezenlijke voorzieningen die de bewoner nodig heeft binnen de woning te vinden zijn. Denk hierbij aan keuken, toilet en wasruimte. Bovendien moeten deze voorzieningen uitsluitend bedoeld zijn voor gebruik door de huurder van de woning (en niet ook door andere huurders).
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die niet voldoet aan (een van) de hierboven genoemde criteria.
Huurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte genieten huurbescherming. Het onderscheid tussen beide soorten woonruimte is onder meer van belang voor bescherming bij onderhuur en hospitahuur, en voor de toepasselijkheid van huurtoeslag.

Huur voor bepaalde of onbepaalde tijd?

Huurder en verhuurder bepalen zelf of ze een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd aangaan. De meeste huurovereenkomsten worden voor onbepaalde tijd aangegaan. Omdat sommige verhuurders het niet prettig vinden als er vaak van huurder wordt gewisseld, kiezen ze ervoor de huurovereenkomst voor de bepaalde periode van bijvoorbeeld één jaar af te sluiten. Na afloop van dat jaar wordt de overeenkomst stilzwijgend voor onbepaalde tijd verlengd. Gedurende dit eerste jaar heeft geen van beide partijen het recht de overeenkomst op te zeggen (tenzij de mogelijkheid om in het eerste jaar op te zeggen expliciet in de overeenkomst is opgenomen).
Overigens, ook als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt de overeenkomst niet automatisch aan het einde van de overeengekomen tijd: de verhuurder moet de overeenkomst altijd opzeggen. Daarbij moet de verhuurder de overeengekomen opzegtermijn respecteren. Bovendien moet deze opzegging door de verhuurder aan strikte voorwaarden voldoen. De huurder geniet immers huurbescherming.

Wat is huurbescherming?

De verhuurder kan de huur niet zomaar opzeggen. Niet als de overeengekomen huurperiode afloopt, bij een overeenkomst voor bepaalde tijd. En ook niet als de verhuurder een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst wil opzeggen. Dit is het gevolg van huurbescherming. De volgende punten zijn van belang bij een opzegging door de verhuurder:

Wat zijn de gronden voor opzegging van de kamerhuur?

Redenen voor opzeggen kamerhuur De verhuurder mag slechts opzeggen op grond van een beperkt aantal redenen, die hij aan de huurder dient mee te delen in zijn opzeggingsbrief. Opzegging om andere redenen dan de in de wet genoemde is niet mogelijk.
De in de wet genoemde redenen zijn:

Tussen- of onderhuur

Men noemt dit ook wel de 'diplomatenclausule': de zittende huurder vertrekt tijdelijk naar elders en wil tussentijds zijn kamer aan een ander verhuren. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor wanneer een kamerbewoner in verband met een stage in het buitenland tijdelijk zijn kamer onderverhuurt. De oorspronkelijke kamerbewoner heeft er natuurlijk alle belang bij dat hij, bij terugkomst uit het buitenland, zijn oude kamer weer kan betrekken. Het is van wezenlijk belang dat in de overeenkomst tussen de oorspronkelijke huurder en de onderhuurder een ontruimingsbeding wordt opgenomen. Ontbreekt een dergelijk beding, dan geniet de onderhuurder huurbescherming en kan het voor de oorspronkelijke huurder weleens heel lastig, zo niet onmogelijk, zijn om de onderhuurder uit zijn kamer te krijgen.

Campuscontract: alleen voor studenten

Een campuscontract is een huurovereenkomst voor een woning die uitsluitend bestemd is om studenten te huisvesten. De verhuurder controleert jaarlijks of de huurder nog als student staat ingeschreven. Is dat niet meer het geval, dan dient de huurder op korte termijn de woning te verlaten om plaats te maken voor een nieuwe student-huurder. Bij een campuscontract geldt niet de eis dat de huurder andere passende woonruimte tot zijn beschikking heeft.

Hospitahuur : minder bescherming

Er is sprake van hospitahuur indien de kamerhuurder inwoont bij de verhuurder die zijn hoofdverblijf in dezelfde woning heeft. Een dergelijke huurder die inwoont bij de verhuurder geniet minder huurbescherming: de eerste negen maanden van de huurovereenkomst geldt als proefperiode. Dit betekent dat de verhuurder gedurende deze periode de huur mag opzeggen zonder dat hij daar een bijzondere reden voor heeft. De verhuurder hoeft dus niet naar de rechter te stappen. Ook na de proefperiode van negen maanden geniet de huurder minder huurbescherming dan een niet-inwonende kamerhuurder.

Huurprijsbescherming - berekening puntensysteem

Checklist berekenen punten woonruimte Op basis van een puntensysteem kunt u berekenen hoe hoog de maximale huurprijs van een woning mag zijn. Dit puntensysteem geldt voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten, maar niet voor zelfstandige vrije-sectorwoningen, ook wel geliberaliseerde woonruimte genoemd. Dit zijn woningen waarvan de huurprijs boven een door de overheid vastgestelde grens, de huurtoeslaggrens, ligt. Zie de info over geliberaliseerde huurwoning.

Het puntensysteem legt een verband tussen huurprijs en kwaliteit van de woning: hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten en hoe hoger de maximale huurprijs. Elk type woonruimte heeft zijn eigen puntensysteem. Dit betekent dat voor zelfstandige woningen een ander puntensysteem geldt dan voor bijvoorbeeld studentenkamers.
Zie: puntensysteem zelfstandige woning en puntensysteem voor kamers.

All in-prijs : huur inclusief servicekosten

Als in het huurcontract één prijs wordt genoemd die zowel de huursom als de servicekosten omvat, kan de huurder niet aan de hand van het puntensysteem controleren of hij misschien te veel huur betaalt. Het puntensysteem heeft immers alleen betrekking op de kale huurprijs, en niet op de totaalsom van huur en servicekosten.
Om de huurder tegemoet te komen bepaalt de wet dat de huurder aan de Huurcommissie kan verzoeken de huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten afzonderlijk vast te stellen. De Huurcommissie zal dan de huurprijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijsgrens (zoals bepaald door het aantal punten). Het voorschot op de servicekosten zal worden gesteld op 25% van de aldus vastgestelde huurprijs. Over het algemeen leidt deze splitsing tot een behoorlijke verlaging van de huurprijs. De huurder kan het in het verleden te veel betaalde terugvorderen van de verhuurder wegens onverschuldigde betaling.
Met deze voor de verhuurder ongunstige regeling wil de wetgever voorkomen dat verhuurders slechts all in-prijzen in hun huurcontracten opnemen om zo de huurprijsbescherming te ontduiken. Onder bijzondere omstandigheden zal van deze strenge sanctie worden afgeweken.

Huursubsidie - huurtoeslag

Huursubsidie, sinds 2006 huurtoeslag geheten, is een bijdrage in de huurkosten. Een huurder komt in aanmerking voor huurtoeslag als de huurprijs in verhouding tot zijn inkomen te hoog is. Ook het vermogen van de huurder speelt een rol bij de eventuele toekenning van huurtoeslag. Een voorwaarde is wel dat de huur onder de huurtoeslaggrens (vroeger: huursubsidiegrens) ligt. Voor jongeren tot 23 jaar geldt een afwijkende huurtoeslaggrens. Voor kamerbewoners is daarnaast van belang dat huurtoeslag alleen wordt toegekend voor zelfstandige woonruimten. De meeste kamerbewoners komen dus niet voor huurtoeslag in aanmerking.
Om te controleren of uw woonruimte onder zelfstandige woonruimte valt, zie Wat is een zelfstandige woonruimte?
Huurtoeslag moet worden aangevraagd bij de Belastingdienst. De Belastingdienst Toeslagen is verantwoordelijk voor de uitvoering van de huurtoeslag Voor meer informatie over huurtoeslag zie: huurtoeslag

Huurverhoging

De verhoging van de huurprijs is aan diverse regels gebonden. Er zijn ook -jaarlijks veranderende- maximale verhogingen. Lees meer hierover op de speciale pagina over huurverhoging

Kamerverhuur - tips


Zoek woning of kamer:

Aangepast zoeken