Deze website serveert cookies bij de advertenties    |    Meer informatie    |    Geen melding meer: ik vind cookies OK
Zie ook: Huurrecht | Huurverhoging | Kamerverhuur | Verhuren woning in verkoop | Woonruimte

Wetsvoorstel Maatregelen Woningmarkt 2014 II

Op 17 december 2013 is de Eerste Kamer akkoord gegaan met het wetsvoorstel Maatregelen Woningmarkt 2014 II. Als gevolg kunnen de afspraken uit het woonakkoord worden uitgevoerd.

Sinds 1 juli 2013 is de maximale huurverhoging al hoger dan de inflatie: voor inkomens tot EUR 33.614 bedraagt de maximale stijging 1,5% plus inflatie, voor inkomens tussen EUR 33.614 en EUR 43.000 2% plus inflatie en voor inkomens boven de EUR 43.000 4% plus inflatie.

Voor meer informatie zie: Wetsvoorstel Maatregelen Woningmarkt 2014 II

Wat wordt verstaan onder woonruimte?

De wet verstaat onder woonruimte een gebouwde onroerende zaak die als zelfstandige of onzelfstandige woning is verhuurd. Ook een woonwagen of woonwagenstandplaats valt onder het begrip woonruimte, evenals de voorzieningen die deel uitmaken van het gehuurde. Zie artikel 7:233 BW

Specifieke informatie over het verhuur van kamers: kamerverhuur

Verschil tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte

Een zelfstandige woonruimte is een woning die een eigen toegang heeft, dus een eigen voordeur. Het is niet vereist dat de voordeur direct op straat uitkomt: een appartement waarvan de deur uitkomt op een gemeenschappelijke galerij of trappenhuis voldoet aan de voorwaarde van een eigen toegang.
Een tweede voorwaarde is dat de wezenlijke voorzieningen die de bewoner nodig heeft binnen de woning te vinden zijn. Denk hierbij aan keuken, toilet en wasruimte. Bovendien moeten deze voorzieningen uitsluitend bestemd zijn voor gebruik door de huurder.
Een onzelfstandige woonruimte is een woonruimte die niet voldoet aan (een van) de hierboven genoemde criteria.
Huurders van zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimte genieten huurbescherming. Het onderscheid tussen beide soorten woonruimte is onder meer van belang voor bescherming bij hospitahuur, de huurprijstoetsing en de huisvestingsvergunning.

Huur / huurcontract voor bepaalde of onbepaalde tijd?

Huurder en verhuurder bepalen zelf of ze een overeenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd aangaan. De meeste huurcontracten worden voor onbepaalde tijd gesloten. Omdat sommige verhuurders het niet prettig vinden als er vaak van huurder wordt gewisseld, kiezen ze ervoor het huurcontract voor de bepaalde periode van bijvoorbeeld één jaar af te sluiten. Na afloop van dat jaar wordt de overeenkomst stilzwijgend voor onbepaalde tijd verlengd. Gedurende dit eerste jaar heeft geen van beide partijen het recht het huurcontract op te zeggen (tenzij de mogelijkheid om in het eerste jaar op te zeggen expliciet in de overeenkomst is opgenomen).
Overigens, ook als een huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, eindigt de overeenkomst niet automatisch aan het einde van de overeengekomen tijd: de verhuurder moet de overeenkomst altijd opzeggen. Daarbij moet de verhuurder de overeengekomen opzegtermijn respecteren. Bovendien moet deze opzegging door de verhuurder aan strikte voorwaarden voldoen. De huurder geniet immers huurbescherming.

Tijdelijke verhuur van koopwoning

Vanwege de perikelen op de woningmarkt worden woningen minder snel verkocht dan in het verleden. Steeds meer huiseigenaren kiezen ervoor om hun woning (tijdelijk) te verhuren. Hier zijn een aantal opmerkingen bij te plaatsen die u kunt nalezen op de pagina verhuren woning in verkoop.

Wat is huurbescherming?

Wat is huurbescherming? De verhuurder kan de huur niet zomaar opzeggen. Niet als de overeengekomen huurperiode afloopt, bij een overeenkomst voor bepaalde tijd. En ook niet als de verhuurder een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst wil opzeggen. Dit is het gevolg van huurbescherming. De volgende punten zijn van belang bij een opzegging door de verhuurder:

Wat zijn de gronden voor opzegging van de huur?

De verhuurder mag slechts opzeggen op grond van een beperkt aantal redenen die hij aan de huurder dient mee te delen in zijn opzeggingsbrief. Opzegging om andere redenen dan de in de wet genoemde, is niet mogelijk.
De in de wet genoemde redenen zijn:

Huurprijsbescherming - berekening puntensysteem

Op basis van een puntensysteem kunt u berekenen hoe hoog de maximale huurprijs van een woning mag zijn. Dit puntensysteem geldt voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimten, maar niet voor zelfstandige vrije-sectorwoningen.
Vrije-sectorwoningen worden ook wel geliberaliseerde woonruimte genoemd. Het zijn woningen waarvan de huurprijs ligt boven een door de overheid vastgestelde grens, de huurtoeslaggrens. Op dergelijke huurcontracten zijn het puntensysteem en de maximale huurprijzen niet van toepassing. Ook hoeft de verhuurder van zo'n geliberaliseerde woning zich niet te houden aan de wettelijke maximale huurverhoging.
Wel kan een huurder van een vrije-sectorwoning binnen 6 maanden na het aangaan van het huurcontract aan de Huurcommissie vragen de huurprijs te toetsen. De Huurcommissie toetst de huurprijs aan de hand van het puntensysteem. Ligt de overeengekomen huurprijs boven het op deze manier vastgestelde maximum, dan geldt voortaan die lagere huurprijs en is de woning niet meer geliberaliseerd.
Voor meer informatie zie huurliberalisatie.

Het puntensysteem legt een verband tussen huurprijs en kwaliteit van de woning: hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten en hoe hoger de maximale huurprijs. Elk type woonruimte heeft zijn eigen puntensysteem. Dit betekent dat voor zelfstandige woningen een ander puntensysteem geldt dan voor bijvoorbeeld studentenkamers.
Zie: puntensysteem zelfstandige woning en puntensysteem voor kamers.

Huurverhoging

De verhoging van de huurprijs is aan regels gebonden. De maximale verhogingen veranderen jaarlijks. Lees meer hierover op de pagina over huurverhoging

All in-prijs (huur inclusief servicekosten)

Als in het huurcontract één prijs wordt genoemd die zowel de huursom als de servicekosten omvat, kan de huurder niet aan de hand van het puntensysteem controleren of hij misschien te veel huur betaalt. Het puntensysteem heeft immers alleen betrekking op de kale huurprijs, en niet op de totaalsom van huur en servicekosten.
Om de huurder tegemoet te komen bepaalt de wet dat de huurder aan de Huurcommissie kan verzoeken de huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten afzonderlijk vast te stellen. De Huurcommissie zal dan de huurprijs vaststellen op 55% van de maximale huurprijsgrens (zoals bepaald door het aantal punten). Het voorschot op de servicekosten zal worden gesteld op 25% van de aldus vastgestelde huurprijs. Over het algemeen leidt deze splitsing tot een behoorlijke verlaging van de huurprijs. De huurder kan het in het verleden te veel betaalde terugvorderen van de verhuurder wegens onverschuldigde betaling.
Met deze voor de verhuurder ongunstige regeling wil de wetgever voorkomen dat verhuurders slechts all in-prijzen in hun huurcontracten opnemen om zo de huurprijsbescherming te ontduiken. Onder bijzondere omstandigheden zal van deze strenge sanctie worden afgeweken.

Huissleutels

Huursubsidie - huurtoeslag

Huursubsidie, sinds 2006 huurtoeslag geheten, is een bijdrage in de huurkosten. Een huurder komt in aanmerking voor huurtoeslag als de huurprijs in verhouding tot zijn inkomen te hoog is. Ook het vermogen van de huurder speelt een rol bij de eventuele toekenning van huurtoeslag. Wat geen rol speelt, is het feit of de huurder van een particulier huurt of van een woningcorporatie. Een voorwaarde is wel dat de huur onder de huurtoeslaggrens (vroeger: huursubsidiegrens) ligt.
Huurtoeslag moet worden aangevraagd bij de Belastingdienst. De Belastingdienst Toeslagen is verantwoordelijk voor de uitvoering van de huurtoeslag. Voor meer informatie over huurtoeslag zie: huurtoeslag

Sociale huurwoning

Een sociale huurwoning is een huurwoning waarvan de huur onder de huurtoeslaggrens ligt. Het merendeel van de sociale huurwoningen in Nederland is eigendom van een woningcorporatie. Deze woningen zijn bedoeld voor mensen met een inkomen onder een bepaalde grens, die moeite hebben om geschikte en betaalbare woonruimte te vinden. Woningcorporaties in Nederland zijn verplicht om 90% van hun socialehuurwoningen aan mensen met dit lagere inkomen toe te kennen.
Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning dient een huurder aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Vereist is niet alleen een laag inkomen, maar vaak ook een gemeentelijke huisvestingsvergunning. Voor meer informatie over sociale huurwoningen en de vereisten om daarvoor in aanmerking te komen, zie: sociale huurwoning huren

Huur woonruimte - tips